Face au succès des plateformes de location de logements court terme, les provinces et les villes canadiennes tentent d’encadrer cette nouvelle façon de louer son logement, souvent dans l’optique d’essayer de réduire la pénurie de logements. Lisez notre mise à jour (datant de Décembre 2017) pour savoir comment vous pouvez être impacté en tant qu’actuel ou futur hôte AirBnB®. Ceci est un sommaire pour les principales villes, alors vérifiez votre règlement municipal.

Le Québec a sa propre loi provinciale

Le Québec: champion d’AirBnB® au Canada avec 22 300 hôtes actifs.

C’est d’ailleurs la seule province à avoir adopté une loi: la loi 67 depuis Décembre 2015. Elle vise les hôtes qui mettent régulièrement en location court terme (soit 31 jours et moins) leur logement. Depuis le 1er Octobre 2017, AirBnB® collecte automatiquement la taxe sur l’hébergement auprès des invités (3,5% par nuitée) et la reverse au gouvernement du Québec. Cependant, les autres plateformes de location court-terme ne le font pas, donc rappelez-vous de collecter la taxe vous-même et de la reverser. 

Quelques points avant de louer votre logement sur une plateforme comme AirBnB®:

  • Vérifiez votre zonage municipal
  • Propriétaire, demandez un permis à Tourisme Québec (250$) si vous louez votre logement « régulièrement ». Si ce terme n’est pas précisément défini, il renvoie à des locations « habituelles, récurrentes ou constantes ». Ainsi, si vous êtes un hôte de façon ponctuelle, vous pouvez louer votre logement sans permis.
  • Locataire, vous devez avoir l’accord de votre propriétaire.
  • Souscrivez à une assurance habitation adéquate, notamment à une responsabilité civile de 2 millions, c’est obligatoire.
  • Déclarez les revenus de cette location.
  • Si vous récoltez plus de 30 000$ de revenus par an grâce à votre location, vous devez percevoir la TPS et la TVQ. AirBnB® vous enverra un rappel lorsque vous atteindrez le seuil de 20 000 $.

Si vous ne vous conformez toujours pas à la loi, après un avis d’infraction envoyé par courrier et un constat donné par l’un des 25 inspecteurs chargés de faire appliquer la Loi 67, vous risquez une amende entre 2 500$ et 50 000$. Montréal a récemment mentionné son intérêt à étudier les locations à court terme pour assurer des logements abordables dans la ville.

De nouvelles réglementations en Ontario

Toronto

La ville comptait près de 11 000 hôtes AirBnB® en 2016, soit 3 fois plus qu’en 2014. Mais dans un contexte de marché locatif très tendu, la ville a voté le 7 Décembre 2017 les points suivants : 

  • La création d’une nouvelle catégorie de zonage pour les locations court terme.
  • Une licence annuelle de 50$ pour les propriétaires.
  • Seules les résidences principales pourront être louées – soit entièrement un maximum de 180 jours par an ou jusqu’à 3 chambres aussi souvent que les propriétaires le souhaitent.
  • Les locations à court terme dans les appartements accessoires ou bachelors seront illégales (même si la proposition initiale l’autorisait). Près de 700 annonces AirBnB® devraient alors disparaître. Le conseil municipal espère que la plupart de ces logements abordables reviennent sur le marché locatif long-terme.
  • La preuve de l’adresse de la résidence principale faite grâce à une pièce d’identité émise par le gouvernement.

En un mot, cela signifie que les propriétés à revenus ne peuvent être utilisés pour les locations à court terme. L’entrée en vigueur est prévue pour Juin 2018.

La réglementation n’impacte pas seulement les propriétaires mais aussi les entreprises de location à court terme elles-mêmes avec:

  • Un frais de 1$ pour chaque nuit réservée sur leur plateforme.
  • Un frais unique d’enregistrement de 5 000$.
  • Un numéro d’enregistrement valide.
  • Des procédures à développer pour réduire les nuisances de quartiers telles que le bruit.

Ottawa

La ville pense aussi à taxer les locations court terme (c’est-à-dire moins de 30 nuitées consécutives). Cette nouvelle taxe de 4% par nuitée remplacera la taxe volontaire de 3% que les hôtels et B&Bs payaient jusqu’à présent. Elle sera effective à partir du 1er Janvier 2018 et sera probablement collectée directement AirBnB®. Cependant, si vous louez votre logement par le biais d’une autre plateforme, vous serez responsable de collecter et reverser vous-même la taxe. Ottawa espère récolter $12 millions par an pour promouvoir la ville au niveau touristique. 

Tandis que Mississauga (environ 650 hôtes actifs) pense à suivre l’exemple d’Ottawa avec une taxe de 4% et l’amendement de ces règlements municipaux de zonage; des villes plus petites comme Kitchener et Waterloo (près de 300 annonces) ne ressentent pas le besoin de réglementer les locations à court terme.

Rien à signaler en Alberta

Avec le ralentissement économique des dernières années, le taux d’inoccupation de logements locatifs est encore bien au-dessus du standard historique (environ 7,5%). Il n’y a donc pas de pression pour les villes de la province de légiférer la location à court terme. Pour le moment, elle reste dans un trou juridique en Alberta car n’entre ni dans le « Business licence bylaw 32M98 » (pour les auberges), ni dans le « Land use bylaw 1 P2007 » (pour les B&Bs). Cette pratique n’est pas soumise à la taxe provinciale de 4% par nuitée qui s’applique aux autres types d’hébergements. 
Ceci dit Calgary étudie les locations à court terme et proposera des recommandations d’ici la fin de 2018.

La crise du logement en Colombie Britannique accèlere la légisfération d’AirBnB® par les villes 

Le marché locatif est extrêmement tendu en Colombie Britannique où les principales villes affichent des taux d’inoccupation proches en-dessous de 1%.

Vancouver

Pour éviter la spéculation et réduire la pénurie des logements locatifs, Vancouver vient de voter un règlement municipal. Elle espère que sur 6 000 logements concernés par la location à court terme (soit moins de 30 jours consécutifs), 1 000  reviennent à la location long terme. Le règlement municipal entrera en vigueur le 1er Avril 2018. Voici ce qu’il faut en retenir : 

  • Seule la location à court terme dans les résidences principales est possible.
  • Il est désormais illégal de louer à court terme des appartements accessoires ou bachelors sauf si ce sont les locataires de long-terme qui mettent en location (car c’est leur résidence principale) avec l’accord de leur proprétaire.
  • La location de logement en dessous permise avec une licence.
  • Licence de 49$ par an et frais d’activation obligatoires de 54$ payables une fois.
  • Le numéro du permis valide est à mentionner sur toutes les annonces.
  • Une amende de 1 000$ pour toute infraction constatée.

Victoria

Avec 60% des ménages locataires et la pénurie de logements locatifs, le conseil municipal a dû acter certains changements de son règlement. D’autres points sont également en réflexion. 
Ce qui a changé en Septembre 2017:

  • La location à court terme (soit moins de 30 jours) est autorisée uniquement dans maximum 2 chambres d’une résidence principale. 
  • La location à court terme d’unités complètes sont aussi prohibées dans les bachelors et autres maisons d’invités qui ne sont pas des résidences principales.

Ce qui est proposé : 

  • Obtenir un permis de la ville et afficher sa référence sur chaque annonce
  • Payer les frais applicables (pas encore déterminés).
  • Respecter les règlements municipaux, notamment en termes de nuisance et de stationnement.
  • Fournir une preuve de résidence principale.
  • Obtenir une lettre du syndicat de copropriété pour prouver que la location court terme ne va pas à l’encontre du règlement de la copropriété ou une lettre d’approbation de leur propriétaire pour les locataires.
  • Amende entre 100$ et 10 000$ pour toute infraction constatée.

Kelowna

La municipalité revoit son règlement pour limiter le nombre de jours de location autorisé, ainsi que les conditions de location. Un sondage était ouvert au public jusqu’au 3 Décembre 2017. Actuellement, le règlement interdit la location court terme (soit moins de 30 jours) dans les zones résidentielles. La grande majorité des 800 logements listés sur AirBnB® dans cette ville seraient donc illégaux. 

En conclusion, vérifier que votre activité de location court-terme est légale doit être votre première étape lorsque vous souhaitez devenir un hôte. Lisez ici les 35 choses vous devriez faire, pour éviter une mésaventure comme l’un de ces hôtes Canadiens; notamment vous assurer d’avoir une assurance adaptée.